Итоги 2017 и прогноз на 2018 год для рынка недвижимости: цены стремятся к критическому минимуму

Украинцы, даже те, кто не предполагает в ближайшее время обзавестись новой квартирой или домом, активно следят за рынком жилой недвижимости. Это как маркер того, что происходит в стране. А в Украине опять вырос уровень безработицы. Об этом свидетельствуют данные Государственной службы статистики на 1 января 2018 года. Так, по итогам декабря 2017 года Госстат насчитал 354,4 тысячи официально безработных украинцев. Это на 45 тысяч больше, чем было зафиксировано в ноябре 2017 года. И в целом у населения довольно низкая покупательная способность. Все эти факторы отражаются на покупке-продаже недвижимости.

Стоимость жилья в Украине снижается, и уже приблизилась к критически низкому уровню. Некоторые компании продают квадратные метры практически по себестоимости. Об этом сообщил Национальный банк Украины в декабрьском "Отчете о финансовой стабильности".

По данным НБУ, себестоимость строительства на 2017 год составляет 12 128 грн
/кв. м. В следующем году она составит 14 340 грн. В декабре можно было купить квартиру в Киеве по 14 тыс. грн за "квадрат".

ПОТРЕБНОСТИ И ВОЗМОЖНОСТИ. При этом предложения квартир продолжают расти высокими темпами. Это связано и со строительством новых объектов, и с продажами на вторичном рынке — коммунальные услуги дорогие и их рост продолжится, поэтому, как раньше, уже невыгодно, чтобы жилье простаивало "про запас", и, если объект невозможно сдать в аренду, собственники стараются избавиться от такого "груза". А покупателей на недвижимость немного. Украинцы не спешат брать кредиты в банках. За 2017 год их взяли всего на 965 млн гривен.

Но при этом, по словам экспертов, потребность в жилых метрах остается высокой, и строителям приходится идти на хитрость, чтобы завлечь клиентов. Один из излюбленных способов — уменьшение метража, например продажа так называемых смарт-квартир площадью 15—20 кв. м, которые уже успели наши соотечественники окрестить "гостинками нового поколения". На данный момент 53% строящегося жилья — это однокомнатные квартиры.

Ситуация на рынке строительства нового жилья "тяжело стабильная". По словам аналитика департамента маркетинга компании SV Development Сергея Костецкого, 2015 год был худшим за всю историю независимости Украины по поведению рынка и количеству сделок. И с тех пор глобально ничего не изменилось. Несмотря на то, что само количество сделок в течение последующих двух лет росло, уменьшилась их сумма. Например, почему те же застройщики начали продавать смарт-квартиры? У людей появились деньги после разорения банков, но эти суммы не превышают 200—300 тыс. грн. Понятно, что их особо некуда вложить, кроме как в недвижимость. Рынок для застройщиков стал еще хуже, чем был, потому что себестоимость постоянно растет за счет материалов, энергоресурсов, налога на недвижимость и других затрат. А стоимость приблизительно такая же, как была несколько лет назад. И если раньше рентабельность застройщика составляла около 20%. То сейчас выйти на нее — надо очень постараться, строители выживают на грани балансирования.

ОПТИМИЗМ. Но, как уже было сказано, объемы строительства растут.

И объемы новых предложений на рынке первички, по словам экспертов, в 2018 году будут удерживаться на уровне 2016—2017 годов, что есть довольно высоким показателем.

ТЕМПЫ И ЦЕНЫ. Чтобы сохранить такие темпы строительства, украинским предприятиям придется платить рабочим такую же зарплату, какую получает работник, например, в Польше. Иначе, по словам Грусевича, найти профессионального монолитчика или каменщика будет проблематично, ведь большинство из них и так работают за рубежом. Вот и получается, что, с одной стороны, цену диктует покупательская способность населения, а с другой — стоимость трудовых ресурсов и строительных материалов. Таким образом, в 2018 году ожидается удорожание себестоимости строительства на 20—25%. Соответственно могут вырасти и цены на недвижимость.

РИСКИ. Украинцы тяготеют то к покупкам на первичном рынке, то утрачивают к нему доверие и возвращаются к вторичке. По мнению Сергея Костецкого, отталкивающим фактором на рынке первичного жилья все еще остаются "пирамиды".

По поводу отсрочек сдачи домов в эксплуатацию Виталий Грусевич не так пессимистичен.

Вторичный рынок в прошлом году переживал плавное и постепенное снижение цен в долларовом эквиваленте. В принципе потенциальные покупатели никуда не делись, но они, как правило, не готовы были принимать быстрые окончательные решения и ждали снижения цен на недвижимость, которое постоянно прогнозировалось в СМИ. В этом году тенденция в большинстве случаев сохранится. Хотя надо также отметить, что рынок вторичной недвижимости очень неоднороден по качеству жилья (премиум-сегмент, стандарт, хрущевки, панельки 80-х и т. д.). И каждый из этих сегментов будет реагировать на вызовы 2018 года по-своему.

То есть, по прогнозам экспертов, хорошее жилье будет вполне неплохо чувствовать себя на рынке. А для не очень качественных вариантов будет наблюдаться прошлогодняя тенденция. Публика не будет спешить с покупками в ожидании того, а вдруг завтра станет еще дешевле. С другой стороны, эти сидящие в засаде покупатели будут мгновенно забирать квартиры, которые опустятся ниже общерыночных цен. И продавцы, которые сбросят пару тысяч долларов, начнут получать звонки и просмотры.

ПОРТРЕТ ПОКУПАТЕЛЯ. По словам экспертов, нынешний покупатель недвижимости — это молодой человек (25—30 лет), которому важна не только хорошая квартира, но и инфраструктура, соседи, наличие закрытого двора, подземного гаража и т. д. По словам Ивана Кудояра, 6 из 10 клиентов, покупающих квартиры, — это работники IT-сферы. Их не устраивают даже новые или относительно новые дома, стоящие рядом со старым жилым сектором. Они выбирают жилые комплексы с огражденной (или охраняемой территорией), без вонючих подъездов, "кумушек" на лавочках, различных "социальных элементов" и т. д.

В том, как себя чувствует рынок аренды, мнения экспертов разошлись. По словам Сергея Костецкого, ситуация со съемом квартир такая же, как и с продажами, количество сделок растет, но только по той причине, что люди переезжают из большего жилья в меньшее, из более престижного района в менее престижный или с хуже развитой инфраструктурой. Не так уж и сильно, но все же растущие из-за инфляции аппетиты хозяев, повышение коммунальных тарифов вынуждает жильцов ухудшать условия своего проживания.

НЕ ВСЕ ТАК ПЕЧАЛЬНО. Абсолютно иного мнения придерживается Иван Кудояр. Специалист считает, что на сегодняшний день аренда недооценена и будет только расти.

ЧЕГО ОЖИДАТЬ. При разных подходах к ситуации на рынке сдачи жилья многие эксперты сходны в прогнозах, что стоимость аренды в гривне не будет снижаться, а цены будут расти в темпе инфляции.

Старый фонд. Падение цены будет зависеть от района, состояния.

www.segodnya.ua

Хочешь узнать больше - читай отзывы