Первичное и вторичное жилье: какие есть преимущества и недостатки, и что происходит с ценами

Рынок недвижимости в Украине переживает не самые лучшие времена. Спрос на квартиры остается достаточно невысоким, а застройщики говорят о том, что вскоре грянет массовое подорожание. Правда, недавно мы развенчивали этот миф и рассказывали, почему повышение цен пока что не грозит рынку недвижимости.

К тому же, даже в Киеве практически замерли продажи вторичного жилья. Стабильно активность держится только на рынке аренды квартир, а вот покупать жилье украинцы не спешат, да и сами продавцы уступать в цене не планируют, отмечая, что ниже уже некуда.

А вот что касается первичного жилья, здесь тоже есть свои нюансы. В последние годы застройка в крупных городах Украины достигла своего пика, но потребительские настроения украинцев все же не улучшились. Уже в период с января по июнь этого года в стране ввели в эксплуатацию почти на 30% домов меньше, чем за аналогичный период прошлого года.

Интересно еще и то, что хотя цены на жилье и падают, квартиры на вторичном рынке недвижимости по-прежнему стоят гораздо больше, нежели на первичном. Мы решили разобраться, в чем же плюсы и минусы вторичного и первичного жилья, и как формируются цены на квартиры.

В принципе, первичное жилье – это исключительно те квартиры, на которые еще нет права собственности, т.е,. они существуют только на бумаге, пока дом не будет построен полностью. У нас же первичным жильем привыкли называть все новостройки, а вторичным – уже более древний жилфонд.

У первичного жилья достаточно много плюсов, поэтому не удивительно, что продажи на вторичке сейчас сокращаются все больше и больше. Дело в том, что условия в квартирах на первичном рынке недвижимости куда лучше: здесь и новые коммуникации, и хороший ремонт в подъездах, и удачная инфраструктура.

Мы также поговорили с Константином Олейником, руководителем Департамента стратегического консалтинга компании UTG о том, какие преимущества приобретения жилья на первичном рынке можно выделить.

Он также добавляет, что в современных домах можно установить автономные системы обогрева и обеспечить себя горячей водой, что позволит сэкономить на услугах ЖКХ, которые неумолимо дорожают. Да и не стоит забывать, что жилфонд в Украине сейчас массово состаривается, срок эксплуатации домов подходит к концу. Поэтому начинают поднимать вопросы о реконструкции или сносе целых кварталов.

В новых домах также более удобная инфраструктура и охранная система. Так, например, там может быть удобная и большая парковка прямо около дома, камеры и служба охраны, что минимизирует риски краж и взломов, детские площадки и зеленые зоны.

Как мы видим, у квартир на первичном рынке формально гораздо больше плюсов, нежели у жилья с историей. Но, тем не менее, здесь есть и опасные аспекты, которые тоже стоит учитывать.

Дело в том, что первичка – это почти всегда голые стены. То есть, при покупке квартиры придется еще долго делать ремонты, да и выслушивать соседские дрели, которые точно не умолкнут несколько лет кряду. Так что купить квартиру в новостройке и сразу же в нее въехать вряд ли получится, тогда как при покупке жилья на вторичном рынке это вполне возможный вариант. Несмотря на то, что оно будет нуждаться в обновлении, минимальный набор для жизни там все же будет.

Глеб Шемовнев добавляет, что из явных недостатков первички, можно выделить именно тот факт, что первые несколько лет во всех квартирах будут идти ремонты, а это и шум, и большой объем строительного мусора, и множество строителей из ремонтных бригад, и повышенная нагрузка на лифты.

Правда, главное, что беспокоит украинцев, при покупке жилья на первичном рынке – это возможность обмана. К сожалению, в Украине немалое количество застройщиков с сомнительной репутацией, которые начинают строить дома, но так и не сдают их в эксплуатацию.  К тому же, негативное влияние оказывает и нестабильная экономическая ситуация в стране – девальвация гривни, рост курса валют, инфляция.

Честно говоря, учитывая количество недостатков вторички довольно странно видеть, что именно здесь жилье стоит гораздо дороже. Как оказалось, дело в том, что цены формируются по разным принципам. Так, есть какие-то базовые факторы, например, близость к метро (если речь идет о Киеве), хорошая инфраструктура, отдаленность от центра, но есть и различия.

Инвестиционная консалтинговая группа компаний "Проконсул" называет основные факторы, которые влияют на цены.

Основными ценообразующими факторами на рынке вторичной жилой недвижимости являются следующие:

• месторасположение объекта;
• тип дома ("сталинка", "хрущевка" и др.);
• этаж расположения;
• площадь квартиры, количество комнат;
• техническое состояние.

Основными ценообразующими факторами на рынке первичной жилой недвижимости являются:

• класс объекта (фактор местоположения уже содержится в классе объекта);
• стадия готовности объекта;
• близость метро и остановок общественного транспорта;
• развитость социальной инфраструктуры в районе расположения объекта (жилого дома);
• имидж компании-застройщика.

Но, и это еще не все: пресс-секретарь корпорации "Укрбуд" поясняет, что строительным компаниям нужно быстрее "отбить" все затраты, поэтому при формировании цен они ориентируются на покупательскую способность населения.

Напомним, ранее сообщалось о том, что в Украине изменили правила регистрации собственности.

www.segodnya.ua

Хочешь узнать больше - читай отзывы