Киев или пригород, новостройка или вторичный рынок. Что нужно знать, покупая квартиру

Ми зібрали поради від експертів ринку нерухомості та забудовників, які допоможуть у виборі квартири.

Якщо ви задумали придбати власне житло, ми розуміємо, як важко обрати "саме той" варіант – щоб не переплатити, не потрапити в пастку, чи затягнути на шиї кредитний зашморг на півжиття. Реклама у соцмережах, телебачення та білборди рясніють пропозиціями квартир в різних ЖК.

На які тільки хитрощі не йдуть маркетологи, щоб привернути вашу увагу: кредит під 4% річних; квартири без зайвих квадратних метрів; Барсик теж хоче жити по-людськи; квартира з двориком; квартира з пляжем; смарт-квартира. Та, на жаль, не завжди все виходить, як йдеться у рекламі.

Коли справа дійде суті, виявиться, що 4% тільки на перший рік, а потім всі 25%; метри в однокімнатних квартирах зайвими не бувають, а у власному дворику щодня треба збирати чужі недопалки.

Якщо будинок стоїть на березі озера, то з маленькими дітьми треба виходити разом і тримати їх весь час за руку. Те ж саме, якщо у дворі фонтани чи басейн. Чим красивіші й романтичніші назви та рекламні слогани ЖК, тим ближче вони розташовані до залізниці, промзони чи аеропорту.

Як же розібратися в цьому потоці реклами і обрати правильний варіант? Щоб полегшити вам вибір, ми зібрали поради від експертів ринку нерухомості та забудовників, які допоможуть зорієнтуватися серед шаленого вибору пропозицій. До того ж ці аспекти убережуть вас від потрапляння в пастку.

Чітко визначте свій бюджет, а також сформулюйте бачення того, яку саме квартиру ви хочете. Наприклад, за одну й ту ж суму можна знайти варіант маленької однокімнатної квартири у престижному районі і просторої трикімнатної у депресивному спальному районі. Тобто, варто зрозуміти для себе, що важливіше: місце і статус чи площа і кількість окремих кімнат.

Негайно чи зачекати. Варто також визначитись, вам потрібна нова квартира негайно чи ви готові зачекати і придбати її дешевше? Зазвичай тим, хто мешкає в орендованій квартирі і платить за неї щомісячно "несимволічну" плату, експерти рекомендують розглядати насамперед варіант придбання готової квартири у зданій новобудові, можливо, у кредит чи на виплат. А тим, хто живе з батьками, у гуртожитку чи винаймає квартиру у родичів і платить символічну суму, ліпше інвестувати у будівництво, щоб отримати більшу квартиру і дешевше.

Квартира на вторинному ринку чи новобудова? Багато хто вважає, що на вторинному ринку менше ризиків бути ошуканим. Насправді, ризиків не менше. Натомість нове житло має цілу низку переваг. Це і сучасні планування з просторими кімнатами та кухнями, і нові комунікації, і однорідний соціальний склад мешканців, і всілякі програми лояльності від забудовника.

Київ чи передмістя? Вже давно заможні люди у розвинених країнах обирають для помешкання затишне передмістя замість гучної та перенаселеної столиці. Нині жити в мегаполісах стає просто нестерпно.

Щодня чистота води і повітря погіршується, гамір від промислових підприємств зростає, громадський транспорт катастрофічно перевантажений, а затори на дорогах стали правилом, а не винятком.

Тож забудовники та експерти ринку нерухомості радять купувати квартири саме в передмісті. Тут шалений вибір багатоквартирних будинків, таунхаусів та дуплексів. Перевагами квартир в таких будинках є не тільки менші, порівняно з київськими, ціни, але й:

- автономність систем опалення та водопостачання, а отже – мінімальна залежність від комунальних служб;

- сучасні енергозберігальні технології – як будівництва, так і санітарно-технічного обладнання, в тому числі опалення, а отже – мінімізація комунальних платежів;

- приватна або колективна (ОСББ або кооператив) власність на землю біля будинку, що виключає можливість забудови двору без згоди мешканців. Як правило, ці двори огороджені і мають достатньо місця для паркування машин і відпочинку мешканців;

- близькість до природи;

- близькість до Києва. Як правило, ці будинки будують в радіусі 20-хвилинної досяжності до центру міста, чому можуть позаздрити деякі «спальні» райони столиці.

Як приклад можна розглянути "Милі квартири" у селищі Мила, що розташоване за 5 кілометрів від столиці. І, власне, на цьому прикладі перевірити всі зазначені вище пункти.

Чим ближче будинок розташований до центру міста, тим дорожче буде коштувати квадратний метр, при цьому кращим він не буде. Натомість у передмісті можна знайти досить комфортне житло, яке буде більше за площею, за тією ж ціною, а в питаннях зручності, екології та транспортної розв'язки може навіть перевершити варіант у столиці.

Як правило, забудова у переддмісті ведеться комплексно, забудовники паралельно створюють нові або реконструюють наявні школи, дитсадки та поліклініки. До того ж тут земля не орендується, а купується у власність. Коштує вона дешевше, тому двори просторіші, а поверховість будинків невелика. Бонусом стане артезіанська вода, чисте повітря, ліси луки і озера в пішохідній досяжності.

Переконайтеся у добропорядності забудовника. Завжди можна винайняти юриста або звернутись за консультацією до агентства з нерухомості, але з вас здеруть гроші за кожен перевірений об'єкт. Тому ліпше для початку розібратися самостійно, а вже потім, коли об'єктів залишиться декілька, для фінальної перевірки можна залучити фахівця. На що звертати увагу:

- статус земельної ділянки під будівництвом, а саме її цільове призначення та хто є власником або орендатором, на який термін і на якій підставі. Земельна ділянка повинна мати цільове призначення "Для будівництва та обслуговування багатоквартирних житлових будинків". Будь-яке інше не підходить. З'ясувати це можна у Публічній кадастровій мапі.

Для цього достатньо мати кадастровий номер цієї, або будь якої сусідньої земельної ділянки. Якщо призначення відповідне, варто з'ясувати хто власник (орендар) і який стосунок має до будівництва.

- наявність дозволу на будівництво та відповідність самого будівництва цим документам. Крім самого дозволу або декларації про початок робіт, вам мають показати Містобудівні вимоги та "технічні умови" на підключення до усіх міських комунікацій. Одне з найрозповсюдженіших порушень – це невідповідність поверховості будівель (наприклад, замість заявлених 16 будують 25 тощо).

- репутацію забудовника можна і треба оцінити за наявністю в нього завершених та зданих в експлуатацію об'єктів, а також відгуками мешканців.  

- для оцінки конкретного об'єкта варто застосовувати ще й такий вид інформації, як блоги та інші тематичні ресурси. У нагоді може стати блог Ірини Романової, де є інформація про більшість новобудов Києва та передмість, які вона відвідала інкогніто.

Можливість розтермінування виплати. Обираючи забудовника, варто звернути увагу на те, чи дає він розтермінування виплати на готове житло і на який термін. Забудовник, впевнений у собі, що будує якісно і має міцні фінанси, задля збільшення привабливості його новобудов не побоїться давати таке розтермінування на готове житло на декілька років після введення будинку в експлуатацію. Для вас це шанс жити у своїй квартирі і виплачувати за неї, а не віддавати кревні за чужу орендовану квартиру, що ніколи не стане вашою.

Екологічність. Важливо розуміти, що обираючи житло, ви робите це надовго, або навіть назавжди, тому крім місця розташування, надійності забудовника, законності будівництва, планування квартири, її площі та ціни, варто звертати увагу на екологічність будівлі. Далеко не всі будинки однаково безпечні для проживання. Найбільш природні матеріали, що не шкодять здоров'ю людини – це  червона цегла та гіпс. Натомість залізобетон може бути виготовлений так, що потім роками псуватиме здоров'я мешканцям будинку. Не меншу загрозу несуть і піно- та газоблоки, деякі утеплювальні матеріали.

Готуйтеся до того, що вам доведеться обдзвонити безліч адрес із різними варіантами і побачити все на власні очі. Обов'язково потрібно відвідати будівництво, оскільки картинки в Інтернеті можуть дуже відрізнятися від того, що ви побачите насправді. Щоби не заплутатися, заведіть окремий документ чи таблицю з критеріями для кожного ЖК. У підсумку всі дані можна буде легко систематизувати, що значно полегшить ваш вибір.

tsn.ua

Хочешь узнать больше - читай отзывы